Les revenus locatifs : premier levier pour financer son investissement

L’immobilier reste un placement de choix pour compléter ses revenus et préparer sa retraite. Et particulièrement lorsque le bien est mis en location, les revenus locatifs finançant une grande partie de l’investissement à moyen terme. Ces mêmes revenus locatifs permettent de se constituer une rente immobilière en cas de non revente du bien au terme de la période défiscalisante. Explications.

Qu’appelle-t-on revenus locatifs et à quoi servent-ils ?

Les revenus locatifs sont les loyers perçus tout au long de la location d’un bien. Ils constituent une manne financière non négligeable puisqu’ils permettent de : – financer l’investissement immobilier en grande partie, – percevoir des revenus après la retraite sous forme de rente immobilière en cas de placement à très long terme. Ce type d’investissement est particulièrement apprécié des banques. Lorsque le dossier est béton (lorsque tous les critères de financement sont réunis), l’investisseur peut obtenir un crédit immobilier sans aucun apport personnel !

Quelle part de l’investissement les revenus locatifs remboursent-ils ?

Prenons l’exemple de l’acquisition d’un T2 neuf de 50 m² au prix de 180.000 € dans une grande agglomération comme Lyon : le loyer avoisinant les 600 € CC, le revenu locatif brut annuel s’élève donc à 600 x 12 = 7 200 €.

Si le bien immobilier est éligible au dispositif Pinel (nouvelle loi d’incitation à l’investissement locatif depuis le 1er janvier 2015) et que l’objectif de l’investisseur est « seulement » de bénéficier d’une fiscalité avantageuse pendant une période donnée, alors les revenus locatifs permettront de financer une partie de l’investissement à hauteur de :

– 600 € x 12 mois x 6 ans = 43 200 €, ou

– 600 € x 12 mois x 9 ans = 64 800 €, ou

– 600 € x 12 mois x 12 ans = 86 400 €, soit 48% de l’investissement hors avantages fiscaux.

Ce calcul ne tient pas compte de l’évolution des loyers, dont l’indice est recalculé chaque année, ni des avantages fiscaux dont peut bénéficier l’investisseur dans le cadre d’un placement immobilier défiscalisant (loi Pinel et/ou Censi-Bouvard), ni même de toute l’optimisation fiscale potentiellement réalisable pour ce type d’opération (déduction des intérêts d’emprunt, déficit foncier, etc.).

Pour rappel, la Loi Pinel 2015 exige un engagement de location compris entre 6 ans et 12 ans.

Comment s’assurer de percevoir des revenus locatifs ?

Pour sécuriser son investissement, il faut s’assurer de percevoir des revenus locatifs. Et donc d’investir dans un secteur à fort potentiel locatif. La bonne situation géographique du bien est une garantie de louer facilement.

Quelques précautions d’usage s’imposent, comme :

vérifier la demande locative dans la ville où l’on souhaite acheter un logement, en interrogeant des agences immobilières locales ;

– préférer l’immobilier neuf, plébiscité par les ménages à la recherche d’un logement ;

– réfléchir à la surface du bien : les moyennes ou grandes surfaces sont souvent synonymes de locataires stables, les petites surfaces trouvent facilement preneurs mais connaissent une rotation importante des locataires.

D’où l’intérêt de contracter une garantie locative qui couvre l’ensemble des aléas potentiels sur ce type d’investissement. Pour conclure, les revenus locatifs font partie des critères de choix retenus par la banque pour tout investisseur qui souhaite bénéficier d’un financement sans apport.

En effet, ceux-ci assurent le remboursement d’une part importante du crédit immobilier. Si le logement dans lequel vous souhaitez investir est bien situé, et d’autant plus s’il est neuf, il a toutes ses chances de trouver locataire(s)… Un argument qui saura convaincre votre banquier de vous accorder un crédit immobilier sans apport.

Post Scriptum : Quels autres avantages participent au financement d’un investissement locatif sans apport ?

Les avantages fiscaux constituent le second levier de l’investissement locatif. D’une part, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. D’autre part, l’investissement locatif dans le neuf ouvre droit à deux dispositifs défiscalisants : la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard. Toutes deux offrent à l’investisseur la possibilité d’attribuer tout ou partie de sa redevance (impôt sur le revenu) au financement de son achat locatif. Soit autant d’argent récupérable à la revente du bien…

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