Préparer la transmission de son investissement locatif

Se constituer un patrimoine immobilier pour mettre ses proches à l’abri du besoin est une stratégie à construire au fil des ans, notamment grâce à l’investissement immobilier locatif sans apport. Mais lorsque vous réalisez un investissement locatif, prévoyez déjà la transmission de votre patrimoine.

Anticiper est la clé d’une transmission réussie. En créant une SCI, vous transmettrez dans de bonnes conditions votre patrimoine et vos investissements locatifs seront valorisés au mieux pour vos descendants.

Une SCI pour faciliter la transmission de votre patrimoine

Constituer une Société Civile Immobilière (SCI) permet d’organiser et de simplifier la transmission du patrimoine, que ce soit du vivant des ascendants ou lors de la succession. La SCI présente également des intérêts fiscaux.

De votre vivant, vous pouvez regrouper votre patrimoine immobilier, notamment vos investissements locatifs, au sein d’une SCI et donner à vos enfants les parts de la société grâce à la donation de parts sociales.

Ce système permet une répartition précise car il est bien plus aisé de partager des parts sociales que de partager un immeuble. De plus, une SCI offre la possibilité de distinguer propriété, gestion du bien et perception des revenus.

Pouvoir de gestion, nue-propriété, usufruit, démembrement… une solution pour chaque casSCI_Préparer la transmission de son patrimoine - investissement-locatif-sans-apport.fr

Si vous souhaitez transmettre mais garder le pouvoir de gestion du bien, qui plus est pour un investissement locatif, il vous suffit d’être nommé gérants de la société. Vos enfants sont propriétaires de leurs parts, donc associés, mais la gestion est assurée par vous, parents.

Si vous souhaitez continuer à percevoir les revenus de votre patrimoine, notamment les loyers de votre investissement locatif, il faut procéder à un démembrement de propriété différenciant la nue-propriété (pouvoir de vendre, donner, détruire…) de l’usufruit (pouvoir d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits). Vos enfants associés sont alors nu-propriétaires et disposeront de la pleine propriété à votre décès. Entre temps, vous êtes considérés comme usufruitiers et percevez les revenus tirés de votre investissement locatif.

Une fiscalité réduite lors la succession

Détenir un bien en SCI allège le coût de la succession puisque vous pouvez donner vos parts, gratuitement, à vos enfants dans la limite de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. De plus, la valeur des parts est calculée sur la base de l’actif net de la SCI, c’est-à-dire sur la valeur de l’immeuble moins les dettes. La valeur des parts sociales tient donc compte du passif supporté.

Autre avantage : une décote de 10% à 20% est appliquée car les parts sont jugées plus difficiles à vendre qu’un bien immobilier classique. Autrement dit, la SCI diminue l’assiette des droits de donation.

En préparant suffisamment tôt la succession, il est possible de transmettre son patrimoine par étapes et sans payer d’impôt ! Vos investissements immobiliers locatifs seront ainsi valorisés au mieux.

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