Les avantages d’un investissement locatif sans apport

Vous souhaitez profiter des taux d’intérêt historiquement bas pour investir dans l’immobilier ? Vous avez raison. D’ailleurs, avez-vous pensé aux avantages que représente l’achat sans apport d’un bien neuf dans le but de le louer ? En voici un aperçu :

Constituez-vous un patrimoine sans toucher à vos économies

L’investissement locatif sans apport vous permet de devenir propriétaire d’un logement neuf tout en conservant vos économies. Nul besoin de mobiliser vos économies. La seule condition est de présenter à votre banquier un projet réfléchi et solide, qui doit tenir compte de :

  • votre capacité d’épargne mensuelle (ce que vous êtes capable de mobiliser sans trop modifier votre train de vie)
  • la qualité du bien que vous envisagez d’acheter pour louer (ville, emplacement, valeur, etc.)
  • votre taux d’endettement (il ne doit pas dépasser 35% de vos revenus mensuels).

Ainsi, sachez que seul l’immobilier permet de vous constituer un patrimoine sans avoir à injecter de liquidités dans l’opération.

Optimisez votre investissement locatif

Dans l’inconscient collectif, l’emprunt est souvent perçu comme une obligation (à défaut d’autres alternatives). Or, dans le cadre d’un investissement locatif –et aussi paradoxal que cela puisse paraître-  il peut être un réel levier d’optimisation fiscale.

En effet, le crédit immobilier permet de déduire de votre revenu locatif la totalité des intérêts d’emprunt, y compris les cotisations d’assurance de prêt. La déduction n’est pas limitée dans le temps et s’applique chaque année, tant que le crédit court et comprend des remboursements d’intérêts.

De plus, lorsque vous achetez pour louer, l’intérêt de votre crédit peut être cumulé aux autres charges liées à votre loyer (taxes foncières, charges de copropriété, travaux, etc.) qui sont elles aussi déductibles de votre revenu locatif. Mais lorsque la somme totale de ces charges  est supérieure à votre revenu foncier, on parle alors de déficit foncier.

Dés lors, vous pouvez soustraire ce déficit de vos revenus globaux imposables (salaire, dividendes perçus, etc.), ce dans la limite de 10 700 euros. Et s’il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans. Néanmoins, pour pouvoir profiter de la déduction des frais liés au crédit immobilier, vous devez déclarer vos revenus fonciers dans le régime fiscal du réel simplifié.

En effet, le micro-foncier (recettes inférieures à 15 000 € annuelles, en location vide) n’ouvre pas droit à la déduction des charges et des intérêts d’emprunt. Ainsi vous avez tout intérêt à financer votre achat avec un emprunt à 100%. Car plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent.

Réduisez votre impôt sur le revenu :

L’investissement locatif dans le neuf en France métropolitaine, vous permet de bénéficier de deux dispositifs de défiscalisation.

L’un est la loi Pinel. Elle s’applique dans le cadre d’une location nue et vous autorise à défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale de votre bien immobilier sur une durée pouvant aller de 6 à 12 ans. La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 63 000 €.

Par exemple, pour l’achat d’un bien immobilier neuf à 300 000 €, la réduction d’impôt est de 63 000 € sur 12 ans. Soit une réduction de 5 250 € par an, récupérables lors de la revente du bien.

L’autre est la loi Censi-Bouvard. Elle s’applique dans le cadre d’une location meublée (statut LMNP) ou dans celui d’une « résidence service », pour une durée minimum de location de 9 ans. Elle vous autorise à défiscaliser à hauteur de 11% du prix HT de votre bien immobilier (dans la limite du prix de revient d’un montant de 300 000€ HT). De plus, vous pouvez récupérer la TVA de 20%.

Par exemple, pour l’achat d’un bien immobilier neuf à 300 000 € TTC. Le montant de la TVA récupérable est de 60 000 €. La  réduction d’impôt, quant à elle,  est de 26 400 € sur 9 ans. Soit une réduction de 2933 € par an. Le total des avantages fiscaux (réduction d’impôt + récupération de la TVA) s’élève alors à 86 400 €.

En conclusion, l’investissement locatif sans apport permet de vous constituer un patrimoine tout en préservant vos économies ; et d’optimiser votre placement grâce aux dispositifs de défiscalisation et au déficit foncier.

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