Comment réaliser un investissement locatif sans apport en 3 étapes

En 2015, il est possible d’investir, sans apport personnel, dans l’immobilier locatif. Mais dans quelles conditions et avec quels moyens financiers ?

La recette est simple, il n’y a pas de magie ! Pour obtenir un financement sans apport, il faut que votre projet d’investissement locatif soit… béton ! Et pour que votre projet soit béton, il faut dans un premier temps vous poser les bonnes questions (celles-là mêmes que vous posera votre banquier).

Etape n° 1 : Pensez votre investissement immobilier locatif, avec ou sans apport, comme un placement à moyen ou plus long terme

Un bon projet d’investissement locatif sans apport, ça se prépare, donc. Voici les questions que vous devez vous poser avant de passer à l’étape suivante :

  • Pourquoi souhaitez-vous investir dans la pierre ? (préparer votre retraite, mettre votre famille à l’abri, financer les études supérieures de vos enfants ou un projet futur, etc…)
  • Quelle épargne mensuelle êtes-vous capable de mobiliser sans bouleverser votre train de vie ? (il est possible d’obtenir un financement sans apport à condition de pouvoir mobiliser 300 €/mois seulement…)
  • Dans le cas d’un investissement locatif défiscalisant, combien souhaitez-vous déduire de vos impôts ? (la réduction d’impôts est fonction de la valeur du bien immobilier au moment de son acquisition – lien vers article Dispositif Pinel)
  • Qui va gérer le bien immobilier ? (vous-même ou un agent mandataire ?)
  • Et, bien évidemment, quel retour sur investissement attendez-vous ?

Généralement, le profil type de l’investisseur immobilier locatif est un couple marié avec enfants, qui souhaite à la fois défiscaliser tout en se constituant un capital-pierre, un patrimoine, un coussin d’épargne. L’objectif est souvent de pouvoir financer les études supérieures de leurs enfants à moyen terme. D’autres investisseurs, plus soucieux pour leur retraite, optent pour un placement immobilier locatif à plus long terme. L’idée étant qu’ils puissent percevoir des revenus locatifs supplémentaires sous forme de rente immobilière.


Etape n° 2 : Choisissez une offre clés-en-mains

Tout (bon) conseiller ne saurait que trop vous orienter vers une formule de placement clés en mains. En choisissant cette option, vous bénéficierez d’un interlocuteur unique maîtrisant tous les métiers de l’investissement locatif, à même de répondre au plus juste à vos propres besoins.

Rapprochez-vous par exemple d’un promoteur expérimenté et connu sur la place, rompu à l’accompagnement de ce type de projet d’investissement locatif sans apport. Enfin, vous limiterez par la même occasion le nombre d’intermédiaires qui vous séparent de vos objectifs, notamment en terme de rentabilité.

Il faut toujours garder à l’esprit que chaque projet d’investissement immobilier est un cas particulier qui mérite une réponse sur-mesure. 

Optez donc pour une offre clés en mains, qui comprend :

– le support immobilier (le bien immobilier que vous souhaitez acquérir dans le cadre d’un investissement locatif),
– les frais de notaire,
– la gestion du bien,
– l’optimisation fiscale (qui ne se limite pas seulement à la réduction d’impôt faciale…),
– les assurances et garanties investisseur,
– et le financement, avec ou sans apport !

En optant pour une offre clés en mains, vous aurez plus de chances d’obtenir de votre banquier un financement sans apport personnel.

Etape n° 3 : Percevez des revenus locatifs et réduisez vos impôts !

Vous êtes toujours là ? Bien. Maintenant que l’investissement locatif est lancé pour de bon, il n’y a pour ainsi dire plus qu’à laisser rouler. Chaque mois, vous percevrez d’abord des revenus locatifs. Quand on sait qu’un petit T2 dans une grande ville de province se loue en moyenne 600 € par mois (7.200 € par an), il y a déjà de quoi financer en grande partie l’investissement. Le calcul est simple : la location de ce type de bien sur 10 ans permet au propriétaire-bailleur d’encaisser la coquette somme de 72.000 €, soit l’équivalent de 36% de l’investissement, hors avantages fiscaux.

Parmi les dispositifs fiscaux en vigueur dans le cadre d’un investissement locatif, il existe des mécanismes tels que la Loi Pinel (ex-loi Duflot), le dispositif Censi-Bouvard ou statut LMNP, notamment. Ces dispositifs légaux permettent à l’investisseur d’optimiser d’autant plus le financement de son investissement puisque bénéficiant de réductions d’impôts.

Toujours dans ce cas d’un petit T2 dans un grande ville de province qu’on aura acquis pour 200.000 €, le delta (mensualité d’emprunt – (revenus locatifs + réductions d’impôts)) restant à payer pourrait ne pas dépasser les 300 € par mois, frais de notaire et de gestion inclus. Franchement, what else ?

A retenir :

Faut-il beaucoup d’argent pour investir dans l’immobilier locatif ?

Pas besoin d’être plus riche que Crésus pour investir dans la pierre, en particulier quand il s’agit d’un investissement sans apport. Le plus important est de présenter un projet réfléchi et ficelé, qui rassurera votre partenaire financier. Certaines entreprises spécialisées en investissements locatifs peuvent vous aider à monter gratuitement un dossier financier d’investissement sans apport.

Afin de bénéficier d’une étude totalement gratuite et personnalisée, veuillez me transmettre votre demande par mail à l’adresse suivante : [email protected]

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