Les charges déductibles

Quand on achète un appartement pour le louer, comme dans le cadre d’un investissement locatif , on est par définition amené à percevoir des revenus locatifs. Et on aime ! Mais on a également l’obligation de les déclarer, puisqu’il s’agit de revenus imposables. Ça, on aime moins !

L’impact des charges déductibles sur le revenu net

Heureusement, au moment de remplir sa déclaration annuelle, le propriétaire-bailleur peut déduire certains frais et charges de ses revenus fonciers. Ces sommes correspondent à ce qu’on appelle : les charges déductibles. Un petit schéma vous aidera sûrement à y voir plus clair sur leur intérêt :

REVENU BRUT FONCIER
(montant global des loyers hors charges perçus au cours de l’année civile)

 – 

CHARGES DÉDUCTIBLES

=

REVENU NET A DÉCLARER
(revenu sur lequel vous serez effectivement imposé)

Quels sont les frais et charges déductibles des revenus fonciers ?

D’après les dispositions du code général des impôts, ces charges comprennent :

  • les frais d’administration et de gestion ;
  • les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
  • les dépenses de travaux ;
  • les charges locatives ;
  • les impôts ;
  • les primes d’assurance ;
  • les provisions pour charges de copropriété ;
  • les intérêts et frais d’emprunt ;
  • les déductions spécifiques ;

NB : En cas de recettes inférieures à 15,000 €, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30%. Le propriétaire-bailleur n’est donc imposé que sur 70% des revenus. C’est le régime dit micro-foncier.

Les charges déductibles, levier d’optimisation de l’investissement locatif

Les sommes correspondantes à ces charges déductibles ne doivent pas être négligées au moment de construire un projet d’investissement locatif sans apport. Leur déduction des revenus bruts fonciers représentent un important levier d’optimisation fiscale, au même titre que certaines aides à l’investissement immobilier comme la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard (statut LMNP).

Elles doivent absolument être prises en compte dans le calcul de la rentabilité locative. En augmentant cette rentabilité, elles joueront alors un rôle direct pour convaincre un partenaire financier de vous accorder un prêt immobilier sans apport personnel.

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