Loi Pinel 2015

Le 1er janvier 2015, une nouvelle mesure fiscale d’aide à l’investissement locatif a vu le jour. Il s’agit de la loi Pinel 2015, qui remplace la Loi Duflot, considérée comme trop restrictive par les investisseurs.

Quels sont les avantages fiscaux de la Loi Pinel 2015 ?

La loi Pinel 2015 permet de réaliser un investissement locatif à la carte. La période d’engagement de location n’est plus figée à 9 ans (contrairement à la loi Duflot) mais elle est modulable entre 6 ans et 12 ans. Les réductions d’impôt sur le revenu, selon la période de location du bien, s’articulent ainsi :

12 % de réduction d’impôt sur 6 ans, soit jusqu’à 36 000 € en moins sur la facture fiscale
18 % sur 9 ans, soit jusqu’à 54 000 € en moins sur la facture fiscale
21 % sur 12 ans, soit jusqu’à 63 000 € en moins sur la facture fiscale

Cette économie d’impôt est destinée à être injectée dans le patrimoine immobilier. Autrement dit, le coup de pouce fiscal de l’Etat permet à l’investisseur d’utiliser l’argent de ses impôts afin de financer une partie de son achat immobilier. Il s’agit, pour le contribuable-investisseur, de maîtriser la destination de ses impôts.

Exemple d’investissement en Loi Pinel 2015 :

Prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 € (l’équivalent d’un T2 neuf à Lyon). Voici les réductions d’impôt sur le revenu auquel a le droit, dans le cadre de la loi Pinel 2015, le contribuable-investisseur :

24 000 € sur 6 ans. Le coût réel du bien est donc de 176 000 €
36 000 € sur 9 ans. Le coût réel du bien est donc de 164 000 €
42 000 € sur 12 ans. Le coût réel du bien est donc de 158 000 €

A cela, s’ajoutent les revenus locatifs (les loyers). Pour un petit T2 neuf à Lyon, le loyer moyen est de 580 €. Ainsi, la somme des loyers permet de dégager un revenu de :

* 580 x 12 mois x 6 ans = 41 760 €
* 580 x 12 mois x 9 ans = 62 640 €
* 580 x 12 mois x 12 ans = 83 520 €

NB : ces calculs ne prennent pas en compte l’indexation annuelle des loyers, qui sont revalorisés – à la hausse – chaque année…

Loi Pinel 2015 + Revenus locatifs = financement de l’investissement par des tiers :

En additionnant les réductions d’impôt sur le revenu et les loyers, le financement du bien par des tiers est donc de :

– pour un engagement de location de 6 ans : 24 000 + 41 760 = 65 760 €
– pour un engagement de location de 9 ans : 36 000 + 62 640 = 98 640 €
– pour un engagement de location de 12 ans : 42 000 + 83 520 = 125 520 €

Coût réel de l’investissement locatif en loi Pinel 2015 :

En somme, le coût réel du bien devient le suivant (en prenant toujours l’exemple du T2 à 200 000 € situé à Lyon) :

* 200.000 – 65.760 = 134.240 €, soit 33 % d’économies
* 200.000 – 98.640 = 101.360 €, soit 49 % d’économies
* 200.000 – 125.520 = 74.480 €, soit 63 % d’économies


Ces calculs ne prennent pas en compte toute l’optimisation fiscale potentiellement réalisable grâce à ce type d’investissement en Loi Pinel (déduction des intérêts d’emprunt, des charges déductibles, etc.)

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